绿色公园，城市梦工场

bigben

转自： 《安家》记者 赵姝岫 李凤华/文 时间：2004年7月1日11:37  


    从皇家和豪富私人园林演变成为百姓服务的公园，是中国革命和社会进步最突出的体现。而纳公园为私人住所景观，正渐渐成为现代人们新的时尚追求。
　　这样的追求，也许正是北京建设花园都市的最大动力！
　　北京的公园数量位于国内首位，其规模与历史渊源各不相同。据了解，北京市政的公园有130多个，其中一级公园44个，二级公园25个，三级公园62个。几十家大大小小的公园，融入现代社会的各种生活元素也就形成了各自不同的区域特色。随着近几年房地产开发规模的逐渐扩大，一些有代表性的公园脱颖而出，形成了北京的几大特色居住板块。根据一些资料数据统计，我们对北京主要公园地产开发量进行了分析，绘制了下表。它一定程度反映了近期北京公园地产的开发情况。

　　随着公园的建设房，地产开发也接踵而至，并形成了一些各具特色的住宅区。

朝阳公园：国际化住宅区

　　在北京地产界，朝阳公园板块的名头响当当。朝阳公园开发经营公司总经理田锦籼昨天自豪地对记者说：“朝阳公园的存在使得在其周边的房地产项目获得巨大的升值空间，以棕榈泉国际公寓、公园大道、亮马名居等为代表的近２０家地产项目像雨后春笋般地在朝阳公园周边生成，形成了一个较大的高档社区生活板块。朝阳公园为各方文化的交融提供了一个积极的平台。
　　有人甚至说：“纽约用１００年时间形成中央公园富人居住板块，在北京朝阳公园，用了不到１０年。”无心插柳十年成荫朝阳公园的规划建设，眼下已经引起国际人士的高度关注。
　　据北京地产界人士回忆：高档住宅选址朝阳公园周边始于１９９５年，到今年刚好整整１０年。当时朝阳公园西地理位置最好的１号地建起了景园大厦，在北京的港台人用２８００美元一平方米购买，不久就告罄了。当时三环路通车不长时间，朝阳公园并没有围墙，还存留着一个个大窑坑。现在朝阳公园附近有２０多个高档项目，价格保持在万元，品位不降、租金不降。
　　记者昨天黄昏到朝阳公园周边采访，但见这一带的餐馆酒吧家家生意火爆。从香港北上的专业人士琳达女士眼下租住在景园大厦：“我租的是一套朝北的两居室，月租金达１５００美元。朝阳公园周边的房子非常好租，我的房东在这一带拥有好几套房产，都租了不错的价钱，他就靠着租金维持自己在郊区别墅的奢侈生活。”
　　记者在采访中发现，许多环公园地产的开发商把朝阳公园比喻为纽约的上东区。
　　１００年前美国人在纽约曼哈顿的中心地带，规划出了纽约中央公园，这个长４０００米，宽８００米，占地３．４平方公里的狭长地带，成为纽约的绿肺。中央公园建成１５年后，周边地价增长了９倍。在纽约中央公园边，只有全世界最有钱的人才能住在第５大道和帕克大道。在那里处处可见价值千万美元的豪宅，美国人称这一带为上东区。
　　朝阳公园身在ＣＢＤ、燕莎和丽都商圈围合的三角绝佳位置，凭借与第二、第三、第四使馆区的超短距离以及自身具有的高档餐饮娱乐场所，社会学家认为朝阳公园同质的高档项目将会形成北京新富人区。
　　朝阳公园的高档项目为什么能成片发展起来，朝阳公园开发经营公司总经理田锦籼认为：“我们的发展方向与一般的地产项目有些不同。房地产项目开发通常是先盖楼，等资金回笼且人们入住后才开始关心周边绿化建设。而在朝阳公园及其周边，则是先建公园，资金短缺就通过卖地筹集资金。十几年后的今天看来，朝阳公园无心插柳塑造了环公园的高档公寓区。”４０万人与公园为邻据悉，公园周围１．５公里范围内有近４０个社区，常住及流动人口约４０万人。　　其中南部毗邻团结湖等６大社区，常住及流动人口约４．３万人。棕榈泉国际公寓等为数众多的大规模高档公寓正在建设中，培育有庞大的消费团体。
　　北部背靠第三使馆区，毗邻燕莎商圈，商业、娱乐业、旅游业软、硬件设施齐备。拥有长城饭店、凯宾斯基饭店、亮马河大厦等众多高档饭店宾馆，汇聚了众多文化设施、商厦、金融机构和写字楼，如中日青年交流中心、高澜大厦等，可直达机场高速路，交通便捷，极具发展潜力。
　　西侧邻近三环路，毗邻第二使馆区，与中央商务区比肩而立，其中坐落着包括盈科大厦、兆龙饭店、太平洋百货在内的较高密度的现代城市建筑群和农展馆等多层次的文化商务会展中心。紧邻公园有景园大厦、碧湖居、清镜明湖等涉外高档住宅区，在建公寓数量仍在成倍增长。
　　东部紧依东四环路，通过公园境内长约２．８公里、路两侧各有宽１００米的绿化隔离带。继续向东１．５公里，是北京市在建的宽达１０００米的防护林带。东四环边缘地区已建成居住小区４个，常住及流动人口约４．３万人。居住区规模还在迅速扩大。
　　记者登上朝阳公园内高６０米的跳伞塔远望四周，东南西北已经建有近数十栋形态各异的高档公寓楼，其间还有２０多个塔吊在同时施工。采访中获悉：光新推出的阳光上东一个盘建筑面积就超过１００万平方米，累计投资超过４０亿元。据不完全统计，朝阳公园周边用于房地产开发的土地超过１３００亩，多数项目集中在今年底交房，到２００５年左右开发结束。
　　难怪朝阳公园管理处支部书记刘怡玲感慨：“环朝阳公园居住区规模还在迅速扩大，并成为国际人士首选的居住区。”
　　陈逸飞看好朝阳公园毗邻朝阳公园、总建筑面积近３０万平方米的棕榈泉国际公寓，售价在每平方米１０８００元人民币，著名画家陈逸飞就在其中置业，这是他在北京的第一处私人处所。
　　为什么选择在这里置业，陈逸飞告诉记者：“买房子，我最关心的还是地段。然后才是房子的设计含量、社区环境和物业管理等问题。”
　　陈逸飞在上海曾购买了２０多处房产进行投资，称得上是名职业的房地产投资人。在纽约中央公园旁边，也有他的私人会所。之所以选择到朝阳公园周边购房，他认为：“这里的房子具有视觉美。朝阳公园应该让人觉得它是个公园，现在却是像滚石迪厅这样的娱乐场所，如果再盖一年，朝阳公园就真的给围起来了，草坪绿树完全被遮住了。美国纽约的中央公园可以设动物园、溜冰场，游人进入以后马上有种和自然贴近的感觉。”尽管认为朝阳公园有着很多不尽如人意的地方，陈逸飞还是承认他购买棕榈泉国际公寓的主要原因是看中了项目靠近亚洲陆地面积最大的城市公园。
　　陈逸飞同时认为：北京和上海的房子投资潜力都很大，虽然北京的房子要比上海贵得多。他承认自己在上海投资的房产市值因此缩水近１／３，但从长远考虑依然是利大于弊。
　　已经年近六旬的陈逸飞自称有一颗年轻的心，他说：“等自己真的老了，就可以住在朝阳公园旁边，没事的时候到公园里遛遛弯。”

bigben

续：
上风上水的富人区

代表项目： 阳光100香山别墅、半山枫林、西山美庐、香山艺墅、御墅临枫

　　以香山、颐和园、百望山森林公园为代表的西山地区，历史悠久。金、元、明、清历代皇帝均曾在香山公园营建离宫别苑，为皇家游幸驻跸之所。清于乾隆10年（1745年）在此营建静宜园，成28景。香山公园最为著名的景观是香山红叶，每逢深秋，层林浸染，铺径遮岫，深受中外游客喜爱。颐和园更是世界造景丰富、建筑集中、保存最为完整的皇家园林。园内的佛香阁、长廊、石舫、谐趣园等均为世界建筑中的珍品。景观最集中的体现了中国传统造园艺术的精华，人工美和自然美天然巧成，向世人展示了具有中国文化特色的山水画卷。高贵、威武的帝王之气为西山地区蒙上了神密面纱，也在这块龙脉宝地上留下了不朽的传奇。
　　而在新时代诞生的北京市植物园，位于西山风景区。已栽培各类植物3000多种52万余株。主要展示我国东北、华北、西北地区观赏植物资源为主，是北京地区生物多样保护基地之一，也是进行生物科普活动的好去处。园内有华北地区最大的月季园、盆景园艺积牡丹园、芍药园、宿根花卉园和桃花种类世界最多的碧桃园等。千年古刹卧佛寺和为纪念《红楼梦》作者曹雪芹而建的黄叶村，以及梁启超墓也坐落在园中。多处景点与千亩草坪、溪流汇于一处，仿佛置身画中，景观美不胜收。
　　目前，西山地区的绿化覆盖率在北京市区范围内最高，素有北京的“绿谷氧吧”之称。据权威部门测试，该地区环境空气的质量要明显优于市区。这是由西山和山后区域独一无二的自然、人文环境优势――香山、玉泉山、颐和园和京密引水渠等得天独厚的山水资源、中关村优越的教育环境以及规划的控制决定的。
　　于是据媒体透露，参与香山“圈地运动”的有不少外资地产商，包括香港、台湾、加拿大等，都看中香山这块宝地，指望发展高尚别墅赚大钱。据一些相关机构分析，香山项目若全部付诸实施，不出5年，香山地区将有几千幢别墅落成，香山将成为“围在别墅城中的孤山”。也正西山地区的大量别墅用地开发，使该区域的自然景观存在一定程度的破坏，从而引来不少争议，特别是遭到一些人文学家的批判。
　　显而易见，由于这些别墅的售价每平方米都在万元人民币以上，普通市民难以问津，香山将不再是普通人的名胜，而会变成部分富人的后花园。目前来看，此地区也多为别墅等高档住宅开发区，居住人群也多为身份显赫、富豪一类人群。显然，富人区已是不争的事实。

闹市豪宅区

代表项目：中海紫金苑、豪柏风度、棕榈泉国际公寓、北京Golf公寓、公园大道

　　以朝阳公园、官园公园、日坛公园、紫竹院公园、天坛公园形成了新一代的豪宅发源地。朝阳公园目前号称是全北京最大的现代公园，以拥有大面积绿色、生态景观著称，再加上京城几家著名的酒吧紧邻公园，夜晚降邻，这里动感十足，园内、园外自然、时尚、动静相离，也算是一道别致的风景。目前，朝阳公园多次举办了大型公益演出活动，因此也成为近来名气上升最快的公园。
　　官园公园虽然规模不大，但西边紧临西二环，又有地铁等多条交通线路从此经过，可以说在公园旁的项目，单价都已过万。自古有东富西贵一说，加上这里又有著名的平安大道，基本没有什么太高的建筑，也没有过多的餐馆的娱乐场所，是个比较适合居住的地方。当然价格也不扉。
　　紫竹院公园原为万寿寺下院名福荫紫竹院，现在是一处以竹造景、以竹取胜的自然式山水园，现有各类竹子100个品种、近百万株，其中的筠石园是华北地区重要的竹专类园之一。早期开发的紫竹花园成为这里最有代表的高端项目。
　　这几处的房地产项目地理位置相当优越，朝阳公园区域目前是北京东部地区最为成熟的城市第一居所生活区，在北京东部高档住宅市场和投资市场占很大的市场分量，但是朝阳公园经过近十年的开发，目前可以利用的房地产项目开发土地甚少，同时在朝阳公园周边的开发项目在规模上比较小，整体规模效应不能成为高档独立的生活居所，只能称为“泛概念”的裙带高档生活区，东四环的开通和绿化的改造在一定程度上为朝阳公园高档生活区东扩创造的先天的物理基础，特别是坝河的改造、四德公园的完成和姚家园路的贯通给目前朝阳公园东侧的发展拓宽了必要的交通条件和环境条件。
　　综观东四环、姚家园路、亮马路、机场辅路的交通扭线，目前以东四环为核心，以朝阳公园、红领巾公园、京润水上花园、四德公园、丽都公园等五大主题公园为环境的辐射，此区域的高档生活区正在逐渐形成，东部居住市场东扩在市场催动的情况下是必然的发展趋势。而紫竹院因成功开发紫竹花园项目，豪宅区域已有一定历史。虽然在这几个公园周边的项目多为高层建筑，但一则向几家大公园借势，二则身处闹市区，成为近一、二年豪宅的新方向，另外开发项目的另一个共同物点就是多为大户型。

中产阶层的胜利田

代表项目：圆明园花园别墅、柏林春天、陶然湖景、风林绿洲、倚林佳园

　　以圆明园、奥林匹克公园、陶然亭公园等形成的区域布局逐渐明朗。双秀公园内由一座中国式园林和一座日本式园林组成而取名“双秀”。位于园内东北部的翠石园，是日本新泻县谷村株式会社社长谷村繁雄先生捐赠修建的。
　　陶然亭公园为中国四大名亭之一，公园因亭而得名。以唐朝诗人白居易“更待菊黄家酿熟，共君一醉一陶然”的诗句，取名陶然亭。占地59公顷，其中水面17公顷。园内山水青清，林木葱茏，花草繁茂，楼阁参差，亭台掩映，是老北京人向往的绝好休闲场所。80年代，园内又开辟华夏名亭园景区。陶然亭公园以亭取胜，现有亭30余座，风格各异，多彩多姿。
　　玉渊潭公园相传金代这里就有“养尊林泉”、“钓鱼河曲”等风景名胜。金人王郁曾隐居于此，并筑有池台，坐临钓鱼。玉渊潭因元代在此建玉渊亭而得名。如今，玉渊潭公园内的樱花园以樱花取胜，早春时节举办的赏樱会吸引大批游人。其中，以圆明园、双秀公园、奥林匹克公园北向区域主要为在中关村乃至西区工作的人士服务。由于该区域的交通、生活配套等综合因素比较成熟，所以多是有一定经济基础的中青年人士的首选。
　　天坛公园是世界上现存最大的祭天建筑群，也属于将中国传统文化与北京皇家园林特色结合在一起的公园。明清二带有22个皇帝相继在这里举行过祭天大典。公园集中了中国古代哲学、政治、天文、音乐，特别是建筑艺术、技术之精华于一身，具有深厚而广博的文化内涵。祈年殿是天坛的主体建筑，也被视为北京的象征。园内古柏沧劲雄浑，历劫不磨。
　　在这些公园周边区域开发的项目，价格多在6000-8000元/平方米，多为有一定事业，并有所成就的人士所拥有。这些项目虽然不在市中心，但也交通便利，且区域发展得比较成熟。市政配套相对很完备。而且这几个公园也都形成了自己房地产项目的一定特点。如圆明园公园附近的项目多为在中关村工作的人士居住，另外一些高校的教职员工也群住在此，所以社区也会大打教育、文化方面的招牌。陶然亭、玉渊潭公园以水景著名，项目在设计定位时，多以清新、温馨的风格居上，让人有在诗画中生活的意境。